价格重回3年前，杭州二手公寓成交突然火了！

芳芳搞机

万万没想到，8月杭州二手房成交套数第一名，竟是很多人觉得陌生的商业公寓：
智汇众创中心。
它以8月份20套居成交套数榜首，甚至超越了杭州壹号院、保利东湾、金都夏宫、海德公园等热门板块住宅。
虽据传是新房专为二手房签约模式，但连续数月入榜也事实上佐证了低价公寓的成交热。
除了智汇众创中心，8月还有很多公寓登榜：成交5套的万银双子中心，6套的恒安名座，7套的英冠乐创城、宝龙城市广场和保利湾天地，8套的万科未来之光等。



8月二手成交套数榜（部分） 数据来源：手边买房
初步统计，杭州目前公寓等商业性质的房产挂牌量占比仅约总量的20%，但成交量占比却靠近三分之一；
住宅成交少了，公寓成交趋稳，从而显得公寓势头更好。当然，成交价普遍都是阶段性历史低位。
有人持币观望，有人却偷偷“抄底”。
行情冷淡，按理大家都是能买住宅就不买公寓，能买新房就不看二手，怎么二手公寓还能逆势走出“独立行情”？
直到我咨询了多家中介门店，查阅了不少资料，才发现了很多有趣的细节真相。


“没想到我两个月成交的唯一一单竟然是公寓！”
下沙一位中介小哥苦笑道，“这套是宝龙城市广场的公寓，买家是一位毕业数年的大学生，价格非常低，几乎只有周边次新房的一半。”


宝龙城市广场近期网签情况（部分）
城西一家店长说，他们三个月卖了十几套公寓，自住刚需为主，多是不想被房东割韭菜，买来过渡用，因为比起未来，当下最要紧。也有部分投资客买，主要图价格便宜，好出租、租金又高。
再看买卖双方。一位手持3套公寓的朋友，身边也有很多最近在降价卖公寓的房东，多是为了摇号打新或纯变现。
而一位入手蓝钻天成的网友在微信群里也为自己买的二手公寓打call：
“我们德清有2套房，都舍不得卖，不想给自己太大压力，也不希望在杭州老是租房、搬家。”
“蓝钻天成是捡漏，房东原价卖实属血亏；楼下就是商场和10号线和5号线双地铁，上个班就十几分钟，散个步还能逛城西银泰和大悦城，万象天地也要建了，隔壁住宅8万+，我这套公寓单价才2万多，以后拿去出租也能回本”
从中介到房东再到买家，这些比较有代表性的事实案例，生动地刻画出了如今杭州二手公寓的众生相。



蓝钻天成近期挂牌价格（部分）


二手公寓市场，实际上还有一个与二手住宅不同：
诚心卖的房东，往往降价幅度更大、割肉更果断和爽快，而买家看到价格确实比较捡漏的公寓和比较爽快的房东，下手往往也更快。
在钱江新城C位，高端公寓东方君悦60多方日常挂牌价180-230万，7月份房东降价急卖，最后成交价仅约160万，单价才2万6左右，这套酒店精装公寓从急售到快速成交，时间很短；而且因为价格很低无增值税，实际税费跟二手住宅也没多多少。
还有附近的万象城悦玺公寓等，单价也就3字头。
要知道这可是钱江新城C位，旁边就是万象城、钱塘公馆、市民中心也很近，新房大平层都要卖8~9万/平，二手豪宅都要10万+，即便老破小都要4万左右，二手公寓价格如此之低，难以置信。


东方君悦近期网签情况（部分）
再看另一个宇宙中心未科，标杆EFC近期降价10万-30万的不在少数，平层普遍“1”字头在卖，loft公寓2万出头一点点；
买家看到真捡漏房源也不含糊，下手速度，7-8月成交了11套，光9月上旬就成交了4套。

再看武林和华家池市中心的钛合国际、广茵大厦，笕桥的浙商国际中心、城东新城的红街公寓、三花国际等，二手公寓单价多在1.4-2.2万/㎡，绝大部分成交单价都在1字头，很多低于或贴着发行价。


近期挂牌价格（部分）



通过实探调查和多方详细咨询，我发现二手公寓热的原因逐渐浮出水面：
1、多板块二手公寓降幅明显，但价格普遍比周边新房公寓低很多，很多价格甚至只有新公寓的5-6成。
如三墩的智汇众创中心只有紫金上城的约7成，丁桥的置鼎明珠1号和柏悦公馆价格只有同协金座的一半，临平浙商开元名都祺寓只有时间名座的约6成。整体看似乎二手公寓的综合性价比更高。
2、尽管二手住宅整体成交低迷，但二手公寓不仅租金稳定，甚至有部分公寓租金逆势上涨。
以地铁钱江世纪城双地铁口的丽晶国际LOFT公寓为例，不仅地段好、房子翘，这两年疫情租金没降反而微涨；而且它转租空置期很短，平均不到一个半月。综合看租金收益率在杭州算比较高的了。
3、年轻人更喜欢住公寓，中年更喜欢投资。
年特别是95后和00后，更希望自己拥有独立空间，比较看重房屋颜值和装修风格，那些户型精巧、空间独立、装修新潮、地铁通勤便利的公寓很受年轻人欢迎。
数据显示，00后毕业后选择租住公寓的占比达32%，95后也有近三成选择了租公寓。买公寓也是一样，90后和95后是绝对主力军。而80后要么已买好，要么不太会买公寓；00后刚出象牙塔才独立，还没想到买房这步，或根本不想有压力。
4、现在大环境、经济形势不好，房东为现金流或抛售公寓类非核心资产；也有人想趁机捡漏，像写字楼、商铺的风险太大，还是公寓租金稳定给人踏实的安全感。


回到大家关心的问题。杭州人对二手住宅持币观望，那些降价明显的二手公寓还值不值得买？现在是“抄底”时候？
综合看，我觉得如果是长期持有，交通、配套、地段各方面不错，租金回报率能保持在5%以上甚至更高，未来半年兴许是入手的好时机；
而整体对于刚需来说，作为第一套房产，买二手公寓需谨慎。牵涉到落户、上学等系列问题，非万不得已建议优先住宅。
但如果资金捉襟见肘，暂时也没时间精力考虑打新赚差价，对单身年轻人来说，一套远低于市场价甚至发行价的捡漏型公寓，确实是个好备胎。
在房产流动性降低、居住属性日益凸显的趋势下，那些地段好、配套优、环境不错、租金回报率高而又小区氛围感足的公寓，将在二手市场上更有优势。
想“抄底”？说实话这真是门技术活，低价二手公寓≠成功捡漏。
但可以肯定：我们是时候该打破对二手公寓的深度偏见了。

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漠峰

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