楼市解读：为什么政策频出，而房地产市场的行情却没有热火 ...

★小梁带你玩手机★

01、前言

二手房业主的好日子到了，因为房地产已经进入黑铁时代，新房萎缩和市场分化都将利好二手房。
最近，万科集团董事会郁亮表示，房地产行业已经入了黑铁时代，正缩表出清，这会是破釜沉舟、背水一战的一年。
“如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。”他说，日本的案例经验表明，这个阶段不能再心存幻想，必须要快速、坚决出清。
这个过程中，行业规模会开始萎缩、市场分化也会越来越明显。



万科认为，新房的规模会萎缩，市场分化会越来越明显。小龙虾认为，“背水一战”是针对房企而言，房地产进入黑铁时代，利空新房和房企，利好二手房业主。
新房萎缩对二手房市场是利好，购房需求不会消失，而是会集中到二手房市场上，市场分化也利好优质的二手房，因为二手房地段比新房优质，长期跑赢通货膨胀不是大问题。
缩表，即收缩资产负债表，因为资产和负债同增同减，但结合宏观环境尤其是房地产行业发展现状，万科是为了降低负债规模，进而降低融资成本。
出清，是通过加快资产的优化配置，加快销售的进度，加快不良资产的整合，实现供求平衡。
缩表是财务目标，出清是实现手段，两者目的相同，是一而二、二而一的关系。企业存在的目的，就是获取利润，不以盈利为目的的经营都是耍流氓。
缩表出清是为了更好的盈利，发展更健康、走得更远，这个也是当下龙头房企万科给同行的示范。
02、投资不到套现离场，都不能轻言是赚了还是亏了

当房价要下跌前，一般就是当地楼市最火的时候，几乎当地都没有人认为房价要下跌的时候，恰巧这个时候地方房价的拐点到来之时。
这个规律几乎人人都知道，但是大家却又屡次被这个规律给左右，就是属于大家都知道，但是大家又都避不开。
比如说，在2021年1月份的深圳，当时连网上几乎没有房产专家敢说2021年深圳房价不上涨了。
而且那个时候，深圳楼市也是红火的时候，但随机出现的事情大家就都知道了，深圳房价陷入了长期盘整。
有的人会说既然都知道了这个规律，那么当大家都看跌的时候，就是这个地方房价要上涨的时候；
这么简单的话，操作起来几乎是不可能的，还是拿深圳举例，你想想，在2020年底上车买在深圳的人，他们会甘心别人买房就赚了，他们买房就亏了吗？
你让他们看跌房价，根本不可能，除非真的深圳房价已经走势非常明显了才行。

                               
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所以当一个投资市场，所有人都看涨的时候，就是这个地方最危险的时候，西安也可以举例，在2018年西安房价最火的时候，很多人喊出西安房价3年破5万，结果2019年西安房价就跌了。
要知道，2020年到2021年西安房价大涨，很多人又喊出了西安房价3年破5万，结果西安房价就又跌了。
如果一个人在房子里面赚了钱，但是他在看到后期房价上涨，这个人还在持续投资房产时，你会发现他的钱始终在楼市之中。
因为当他在楼市中获利后，他还是会继续买房子，钱就一直没出来。
比如说，他初始一套房300万，贷款200万，后来上涨到了600万，他把这600万的房子卖了，获得利润400万；
于是又去买了套1200万的房子，你看着他盈利了，但他其实一直都是在负债着的，他的钱还是在楼市；
结果当这套1200万的房子出现问题，房价突然下跌了30%，都不用跌一半，只用跌30%，那么他之前赚到的钱和他自己的本金就都亏光了。
这就是，为什么很多人会把自己以前靠运气赚来的钱再亏出去。随着他的投资标的物价格越高，他连本都输掉的概率就会越大。
而现在的楼市，就是这么一个分化的楼市，随便和过去一样买买买，他肯定会把自己以前赚来钱给亏完。
投资这玩意，不到套现离场的时候，都不能轻言说自己是赚了还是亏了。

                               
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另一方面，温和性通货膨胀并不可怕，因为在通货膨胀的时候，大家的工资都是在上涨的，物价也涨、工资也涨，大家生活质量也不会有什么太大变化，但是通货膨胀成为了滞涨的时候，大家就很痛苦了。
那个时候物价上涨，工资不涨，赚的钱越来越少，开销却越来越大。
以前还有很高的储蓄率，也就是俗称的家中有粮、心中不慌；而现在，面对高房价的时候，大家都背上了那么高的房贷，存款对于普通人来说，已经是一个奢望了。
从2018年之后高位买房的人，这批人他们和2016年之前买房的人还不一样，那个时候房价低，后面多少还能存点；
而2018年之后是房价高点，房贷基本上占比月收入一半，这部分人是最累的，也是最危险的。
如果说国内房价真的很不小心的出现了明显下跌，那么在2018年到2023年这五年买房的人，就会类似于日本90年代买房人一样。

                               
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事实上，过去的那些认为房价要上涨的原因放到现在，已经过时了、不能用了。
过去那些在楼市中赚到钱的人，大部分都是靠着时代发展的红利，但是现在这种红利消失了，以后也不可能再出现了，当初这些人靠运气赚来的钱，现在多半又要再亏回去。
过去是全国房价都在上涨的风口，这个时候就算是头猪，也能飞起来。
所以，你看现在那么多房产专家，有多少是有真材实料的，大部分都是靠着前几年的全国房价普涨而混起来的。
现在大家还跟着他们一起炒房的话，有可能结果怎么亏都不知道。
很多人不明白，他们这些赚到钱的人会怎么把钱亏出去。
道理也很简单，如果你把楼市看着一个投资的场地，他们的房子就是投资品，在投资品没有离开场地变现的时候，这个投资品的收益都只是账面上的收益，并不是真正的收益。
现在一套房升值了两三倍，看似赚钱了，但实际上这套房所产生的价值还在楼市之中，并没有提现出来，只要钱还在楼市里面，钱就不是你的钱。
03、二手房指导价还是有效的

就目前而言，调控楼市是很难，但是却不得不做。
就像明知道地方上对土地财政依赖性非常大，但是高层还是出台了三条红线，控制房企疯抢拿地，同时又给地方上制定的集中供地，并且要求溢价率不能高，强行的给土拍市场降温。
这些，都是非常有效的政策，阻力非常大，但是却都出台了。
还有各地的二手房指导价，这是直接把二手房价都给控制起来了，二手房指导价是直接把二手房市场的热度给压低下来的有效手段。
目前出台二手房指导价深圳、宁波、成都等城市，都出现了明显降温，深圳是出台比较高的，所以降温的是算比较厉害的。

                               
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从这些，都能看出二手房指导价还是有效的。
楼市调控很难，但是却不得不调控，不是因为想调控，而是真的被逼的没办法了。
后台有很多粉丝问，2022年房价，会跌吗？
有人说会，毕竟房价不可能永远上涨，整体房价会延续2021年下半年局面，开发商为了回笼资金，还是会选择继续降价销售房产。
有人说，春节过后房地产开始逐步的回暖，房贷利率开始下调，加快放款速度，各大城市出台相关的政策，推动房地产市场成交量回暖。
各大机构对2022年进行了预测，整体的房价会处于平稳的状态，并不会出现大涨或者大跌。

                               
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不得不说，认为开征房产地税能够抑制房价，那是幼稚。
决定一样东西价格走势的，永远都是它们的供求关系。
供不应求，涨价；供大于求，跌价。
房子可以再生，土地不可再生。所以，观察房地产走向的一个窗口，是潜在的土地供应能力。
从这个窗口望出去，可以得出两个结论：一个结论是，土地供给潜力巨大；一个结论是，土地供应已近枯竭。
前一个结论，指的是二线以下特别是三四五线的小城市。这些城市，数量庞大、资源聚集能力弱、人口逐渐流失。
相对于它们的需求，土地可以超量供应，房子肯定只多不缺。
后一个结论，指的是一线和超一线的大城市。它们已经在过去的几十年吸纳了大量的人口，今后还会有巨量的人口想往里面钻。而它们的土地存量在一天天减少，无法像过去那样向市场提供大量的土地，房子只缺不多。
同时，在人口向大城市汇聚的大趋势下，很多中小城市的存量住房，将逐渐失去它的市场意义，即使再跌价，也不会有多少人感兴趣。
这样的案例城市，已经陆续出现。所以，以全国住宅总量来预测今后的房地产市场，是有很大缺陷的。那些盖在乡村的自建房，其中的大多数，就更没有市场价值了。
归纳一下，如果你住在中小城市，除了个别的紧挨着大城市的地方外，作为投资，就别买房了。如果是自住，最好过一段时间再说。
至于北上等一线超一线的大城市，今后房价肯定会上涨。整体来说，晚买不如早买。因为它还会有巨量的购买者。
至于房地产税，实际上是因为靠卖土地已难以为继，转到向房子征税而已，与抑制房价没有多少关系。

04、总结

为什么政策频出，而房地产市场却没有热火？
房地产和基建都能拉动内需，进而带动经济增长，但两者最大的不同在于，基建很难传导到居民消费，而房地产却能通过一两个环节，高效率传导到居民消费，并能像核武器一样，突然广泛杀伤力强。
一顿操作猛如虎，定睛一看二百五。
现在的房地产，“房住不炒”之下，层层加码，“限购限贷”先是伤害刚需为代表的居民消费，“三道红线”的骚操作伤害了开发商，现在更是伤害到了合作商和银行。
而且，这都是“合法性伤害”——能做到这一步也真的是不容易。



结果就是，不但没人炒房，而且全社会对房地产丧失信心，形成了下跌的预期。
哪怕是普通人也知道，破坏美好事物容易，再行建设很难。
现在的房地产行业就是如此，救市政策如同春药，但市场却依旧“性冷淡”！这也难怪，信心的丧失是很难逆转。
当下的房地产行业，开发商如同惊弓之鸟，又像秋后寒蝉，真的是经不起恐吓和折腾了。
因此，当下地产行业恢复信心的关键之一，“肉食者”不要再骚操作，而是稳定各方，逐渐修复信心，才能让房地产市场上的众多主体活下去。



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