深圳各区二手房市场行情（9月下）

爬爬科技说

今天收集了一些9月下半月的深圳二手房成交数据，周期是9月16日至9月30日，详细见图。


南山
鼎胜金域世家，留仙洞二哥，89平高赠送五房，1043万成交。这套房子虽然比指导价高了32%，但因为使用率高，所以也不算很贵。同样价格也可以去买宝能城的四房，地段弱一些但小区品质更高，买家可以综合对比看看。
前海南诺德假日，66平经典两房769万成交。这应该是诺德这个户型近两年来的史低价，不过比指导价依然高了70万左右。这套诺德从总价看是挺笋的房子，但从首付角度看，可选择的竞品却也不少，算可以关注的小区，但也不必冲着跌幅惨烈就急切下手。
海印长城，106平三房1070万成交。海印长城周围几个小区对自住学位家庭来说可以适当关注，包括美墅蓝山、城市印象等等，近期成交都在10万左右，略高指导价一点。过往这个价位的学位房，二手房里性价比最高的是侨香村，现在南山家庭也能有新的选择了。


福田
彩田村91平三房820万成交，单价9万。彩田村这个小区，我比较建议中心区上班的自住家庭考虑，大社区花园，保养维护还不错，车位充足，离中心区近，还近指导价。能满足这些条件，还能800多万买三房的小区，彩田村算是硕果仅存。这种盘不是热点，投资属性相对差一些，但作为自住选品，性价比还是挺高的。
金茂礼都36平500万成交。这个小区不用考虑户型，因为都是不会买来住的。金茂礼都房子本身价格也就100多万，剩下的300万，就是用来买深实验初中门票的。
金茂礼都高峰期门槛价大约在800万左右，门票价600万，现在基本打了个对折。我认为全深圳的学区价值，都可以参照高峰期打对折来重新估值，基本八九不离十。


宝安
宝安整体依然高于指导价比较多，但有几个小区也在悄咪咪得下沉了。比如说卡罗社区，55平小两房成交价432万，比指导价略高20万。
卡罗社区虽然也主打小户型，但炒家少一些，因此在西部算是比较坚挺的，一直到今年中都很少出现笋盘。但卡罗九月份的这次最新成交也终于贴近指导价了。
这个小区近宝中，算是翻身唯一还可以的房子，西部刚需建议去踩踩淘淘。我帮你们看了下后台，70平的正规两房目前报价在600万左右，还是有点贵，如果能带着大刀去砍50万下来，应该比今年宝安所有新盘都要强。
宝中片区，虽然表里没抓到几条数据，但在售接近指导价的笋盘也已经不少了，宝体附近和金泓凯旋城目前都在9万多。如果市场形势维持一段时间，11万的都市茗荟二期哪怕出来了，大概率也只能被评价为：还可以。


龙华
最吸睛的应该是这套88平的汇龙湾四房，1030万成交。这套房子是特殊户型，多了一个房间，因此单价显得比较高。汇龙湾小区品质有点问题，非要买深高北的话我不是特别推荐。隔壁金亨利还剩几套89平的四房更便宜，又能省税费中介费，比这香不少。
还有一套锦绣江南四期的43平一房，315万成交，高指导价41.5%，和最高点相差无几。这个小区小户型流动性一直相对差，这套却突然溢价成交了，结合今年一直沸沸扬扬在传的深中落户隔壁的消息，我觉得大概率是投资客在博学位。我个人不建议这种操作，但用钢筋水泥玩百家乐，仔细想想也挺刺激的。





龙岗
大运四大神盘，难得我一下子抓到了三个。其中绿景大公馆88平三房成交价670万，中森双子座71平两房成交价522万，奥林华府202平成交价1846万。
大运因为偏居一隅，买家群体和中西部买家不重合，以致于大家对这个龙岗核心地段没有具体概念。不过有了数据，概念就清晰多了，以目前的价格看，大运标杆基本上就是红山二线华业玫瑰的水平。大运地段价值不如红山碧海，略优西乡上塘。
其中奥林华府这一套202平很豪，这套房子是三层顶复，单层实用面积在160平左右，基本上可以算是龙岗本地豪宅天花板之一，过去五年都很难找到在卖的同户型。
类似的房子放在深圳湾，总价在9000万左右，是奥林华府的五倍。但深圳湾的89平三房，比如翡翠海岸，总价只有绿景大公馆670万的三倍左右。这个角度一考虑，似乎也算是豪宅错配的一种表现形式。
当然这考虑也属于咸吃萝卜淡操心，毕竟能在龙岗买顶复豪宅的买家，肯定不是投资客，而且肯定也不会在乎这三瓜两枣。说一千道一万，自己喜欢最重要。




罗湖
这个列表里比较吸引我的是莲塘片区的成交价，因为它对近期非常火爆的新盘——京基御景天峦府有指导意义。
莲塘片区二手房单价基本在五万多，房子品质比较好的万科东方尊峪，也卖不到六万。新房和二手一对比基本没有优势。在这种未来没有发展的片区，买入一个市场价的房子，真的是要站岗很久很久的。
京基御景天峦府适合什么人：预算比较少，就在罗湖上班（福田都够呛），纯自住，收入情况也不允许短期换房的刚需家庭。我觉得这个条件还是挺苛刻的，不能说完全不能买，但大多数家庭都不建议。

最后祝大家买房顺利，希望能对你们有用。

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风光

华业玫瑰郡那两套是怎么回事，法拍？双证？

活给自己看

你好，这些数据在那里能查到

小默默熊

留仙洞那一套是上半年卖的