交付大年二手攻略之：运河新城核心区 | 房叔说No.646

| PART 1 |




▲西湖长桥公园
刚过去的3月，杭州市区（含富阳、临安）3月二手房成交量达到了10828套（数据来自杭州贝壳研究院），继2021年4月后整整两年，终于重回万套，小有红火。
这多少鼓舞着中介和大量的房东，期待后续能够“价随量升”，然而，春暖花开后的二手房市场考验其实才刚刚开始——
尽管“破万”，但伴随而来的是降温，3月第三周带看量周度环比下滑5%，比年后周度最高点下滑15%（数据来自贝壳研究院）；我爱我家数据则显示，3月份二手日均带看量环比2月份下降了6%左右，新增客户量环比下降了8%，量是有了，持续升温仍需博弈，原因房叔公号在（二手房的又一次考验 | 房叔说No.627）已详细的剖析过；
简单说，土拍与新房供应量继续维持在高位（含临安、富阳今年出让近136块地），交付这批次新房量大、集中、投资投机比例不低，待其出货自然会加剧“僧少粥多”的情况；
总体而言，笔者相信二手会继续企稳走量，但可以预见，政策面没有变化的情况下，除极少量极优质板块的房源外，“以价换量”将中长期作为流动性的主旋律。
据不完全统计，不含临安、富阳，就将交付约110个楼盘（部分在12月，可能会拖到明年开年）；
一言以蔽之，到了下半年至明年初，手握现金并对二手房有需求的购房者（现房、学区、地段、打新资格受限等），可以挑花眼并且有极强的议价能力，合理价格入手现房的难度将大大降低，一点不急，因为2024依旧是交付大年；




▲运河街 | Aedas
次新二手不比新房，多看多比方有收获，遂房叔公号将不定期撰文二手攻略，为读者剖析今年交付高集中度的板块及区域。
本期对象，大运河新城板块核心区。
| PART 2 |



▲大运河新城规划范围  | 《杭州大运河新城核心区城市设计（草案）》



首先，详述板块范围、理念定位、整体价值趋势、内部区域价值评判。
运河新城自提出以来，概念数次微调扩充，近两年2.0、杭钢新城等小区域新城规划多不再提及，以“大运河新城”之姿固定下来（如上图）；
整体包括勾庄运河片、瓜山、康桥、杭钢、半山电厂等的大区域规划，是涵盖整拆整建、文旅消费、自然历史遗存保护、都市更新等多手段、多内涵的综合性定位新区。
判断大运河新城的整体价值趋势，分优劣两个方面：
优势在主城区、双地铁、学区潜力、运河边的宜居、城市记忆属性、极优秀有远见的综合规划、步行社区设计、多领域行家大师操刀方案、开工多确定性强，滨河区可以参考上海徐汇滨江龙华港岸；



▲大运河新城产业布局  | 《杭州大运河新城核心区城市设计（草案）》



劣势是以上都是偏隐性的价值，底色更居住、休闲，北侧区域长期宅地供应足拆改多，尽管有一定产业布局，但强项不在此，这意味着除非社会观念剧变，不然房价缺乏爆发式增长的契机；
白话说，未来住住挺舒服挺方便，综合体建成升一点、地铁建成升一点、运河岸建成升一点、学区表现好了升一点，但没宏伟式蓝图的故事讲。
没办法，运河记忆、艺文都市、工业遗存更新、生态区这些方面的努力在现阶段的市场评价里就是没“互联网、AI、金融、最大最高”吸钱。
总结，大运河新城是一个价值随时间缓缓升起的新城，核心区域可视作小河直街、桥西历史文化街区、工农业杭州的现代版延伸。



▲大运河新城规划结构  | 《杭州大运河新城核心区城市设计（草案）》



再到内部区域价值评判，区域大、跨区、多内涵、多街道、有建成区，自然每个内部小区域在“房产价值”这一单维度上的评价不尽相同；
核心区的T型区域价值最高，即运河文化走廊的艺文都市部分+工业年轮带的都市更新部分，地铁15号线与4号线也是据此编制。



▲运河文化走廊核心段，交付集中区



前者以最南端运河湾所在核心区价值最高、建成最快，90%整拆整建区，近两年交付多，本文描写众楼盘所在；
后者以平炼路为主轴两侧价值高，但周期长、大量回迁、改造的建成区，都市更新的市场价值需要社会整体观念的进步与凝结，推文（大城北，工业都市更新，价值规律几何？| 房叔说No.552）做过剖析。
综述，横轴刚需、沿河纵轴刚改会是中短期客群画像，4-5w/㎡，低密产品5-5.5w/㎡会是最核心区二手成交表现的短期区间。
| PART 3 |



▲大运河新城运河湾核心区现状平面 制图 | 一叶



如上图，2022年中到2023年尾，大运河新城最南端运河湾核心区涉及交付楼盘大运桥西府、运河one云合源双子星、云澜天第、上河公元（上和公元里）、河语光年府；



▲运河湾综合体聚焦鸟瞰 | 拱墅发布



另有河映云集2025年交付，滨运锦上湾新房今年年中开盘，区域内仅剩两块商住、两块宅地待出让，红色区域是商务用地，地铁沿线自然未来大概率是写字楼，城市设计概念效果图如下图，笔者比对过各块地的方案，主要建筑形体大差不差。



▲整体鸟瞰 | Aedas事务所



由现状平面就可看出，区域的整体形象已非常明朗，沿河景观带和公共区域、15号线地铁、运河湾休闲综合体、名校确定性高，所见即所得，这决定了小板块价值及房价下限不低，保值无忧；



▲运河湾综合体 | 市规划局公示



不确定因素主要有二，滨江与运河集团做大型商业的经验确实不多，后续如何运营运河湾这个综合度颇高的复合性综合体；
上世外领办小学+卖鱼桥文润初中，均是两个教育集团第一次涉猎新领域（上世外公办、卖鱼桥的初中），强校红利能否兑现？以上这两点同时决定了小板块价值上限。
未来高价值第一档产品，融创云合源洋房、大运桥西府中心区小高层、滨运锦上湾洋房、河映云集东侧楼幢147㎡户型，上河公元139㎡5#、6#楼王洋房边套，云澜天第136㎡西侧楼幢西边套，河语光年西楼楼幢139㎡及165㎡西边套，5-5.5w/㎡没问题。



▲云合源洋房实拍 | 渔舟



云合源洋房，一线河景正对运河湾、板块内唯一石材立面且是洋房。



遗憾是学区在拉扯后还是没了“文澜”的抬头，但老学军说句公道话，文澜最辉煌的时候是民办初中联合学军掐尖强，有文澜班的降分优势吸了大量西湖区和下城区的生源，和小学关系不大，如今转公，不可能像过去这么一骑绝尘，所以这个“澜”字实际影响更多还是心理层面，看具体房源可以给到逼近6w/㎡的成交预期；
西邻双子星的大运桥西府，尽管客观上不在运河新城规划红线内，但因其优良的区位、相对静谧的小环境（不临高架4面小路）、中央自然水系、不俗的公区打造和建筑品质，中心区中大户型的小高层价值绝对不低，跑赢双子星90%的高层问题不大；







▲大运桥西府 | 推荐中央小高层户型



▲大运桥西府 | 推荐中央小高层户型



▲大运桥西府 | 推荐中央小高层户型



目前挂牌均价小高层刚需5w头，小高层5.6-6/㎡，年尾到明年或有更多的议价空间，小高层5w头实际成交均价合理。





滨运锦上湾，滨江与运河集团联合出品，限价4w/㎡，预计会是铝板外立面，洋房临水、临游船码头、临运河湾的街景，拥有板块内最大面积户型195㎡，最远程度规避了高架，建议年中开盘积极把握；



▲滨运锦上湾洋房位置



河映云集、上河公元、云澜天第、河语光年，外立面均为涂料与部分铝板或铝合金线条，胜在确定学区；
河映云集东侧大户型优、离地铁最近、有僻静的社区道路和特色底商和农贸市场、盘大整体性出众，交付晚顺带一提；



▲河映云集运河农贸市场



上河公元港企出品，户型的小空间与收纳细节设计十分精致、有4幢洋房和有松弛感的总平面（非强排）使得景观也有空间做出彩（入户水景、屋顶护院、下沉庭院、点块状设立堆坡草地、悬浮客厅等等），这些都是值得内地房开学习的；
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▲上河公元



平面生成、139㎡推荐边套户型、下沉庭院实拍、屋顶花园效果图
云澜天第地块南北狭长，只能做成错列式平面，胜在位置，沿河的几幢和大户型最优选；







▲云澜天第推荐136㎡西边套



河语光年，光年系，位置好、立面优、形体优、户型没问题、一线沿河景观、块状切分的内部主题景观，万科出品四平八稳挑不出大毛病。







▲河语光年推荐139㎡西边套



未来高价值第二档产品，4.5-5w/㎡的成交预期，稍逊第一档，不沿河、离地铁远、楼层低楼幢位置一般、学区预期稍弱、面积段中等等，不出彩也没毛病，就不具体罗列了。
第三档，4w/㎡出头甚至更低，各楼盘的刚需户型，近高架的楼幢的中间套、每天要听小学上课铃等等有明显不利因素的房源。
在板块限价3.8-4w/㎡的价格下，若以高15-30%的预期价格买到板块核心区的品质现房，算算资金成本和税费，完全值得考虑。
| PART 4 |



▲运河综合体港湾空间 | Aedas



篇幅有限，阴雨连绵，各小区施工进度也不尽相同，现场拍照等产品层面更具体的分析只待完全交付参观后方能精微，届时，一个小区内单价差20%也是常态，只能估一个大概的成交区间，望读者见谅。
“真正买来要生活”，这正是二手难选所在，望笔者微不足道的三言两拍对关注运河新城的读者有所裨益。
文/一叶 编辑/一叶

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